A | 10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。 冬至大如年 人间小团圆 冬 至 2024年12月21日冬至，是我国二十四节气之一，也是我们的传统节日。与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。为了传承中华优秀传统文化，让孩子们亲自体验和感受冬至习俗和节气特点，在冬至节气到来之际，山倾城幼儿园开展了“快乐冬至”系列活动，带孩子们开启了冬日之旅。
B | 中|国|传|统|二|十|四|节|气 冬至快乐系列活动 01 饺子手工 在北方冬至节有吃饺子的习俗，因为饺子有“消寒”之意，至今民间还流传着“冬至不端饺子碗，冻掉耳朵没人管”的民谚，孩子们用彩泥和彩纸捏出了一份份美味的饺子，祝愿大家冬至快乐，平安幸福。 冬至大如年 02 冬至祝福语 冬天到了，天气逐渐变冷，夜晚逐渐变长，小朋友们为大家送去了最真挚的祝福！ 冬至大如年 03 手指谣 喜气洋洋“包饺子”，调饺子皮、和面、切面、擀面、拿馅儿、放馅儿、包捏……孩子们用手指谣的形式记住了包饺子的过程，让这个冬至过的更加有意义！ 冬至大如年 04 自制奶茶 传统的姑苏人家，会在冬至夜喝冬酿酒，冬酿酒用糯米或者黄米，加入桂花酿造。房子的挂牌价约150万元，中介告诉他，业主急于套现，如果付款条件合适，预计120万元至130万元即可成交，具体需与业主谈。
C | 作为北方的孩子，我们受到启发，决定自制冬至的第一杯奶茶。 张强的首套自住房位于五环外，按照北京的限购政策，他仍拥有一个五环内的购房资格。
D | 先将茶叶倒入锅中，翻炒出茶香；加入200ml纯净水，煮到水沸腾，冒出茶香；再加入250ml鲜牛奶，继续加热，加热至奶茶微微冒泡；加入适量糖浆、玫瑰花、红枣、枸杞等配料。这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。等待再次沸腾，就制作完成啦~ 冬至大如年 中|国|传|统|二|十|四|节|气 冬至节气诗词 冬至，作为中国二十四节气的一个重要节点，这是地球赤道以北地区白昼最短、黑夜最长的一天 《冬至》 唐·杜甫 年年至日长为客，忽忽穷愁泥杀人 江上形容吾独老，天边风俗自相亲 杖藜雪后临丹壑，鸣玉朝来散紫宸 心折此时无一寸，路迷何处见三秦 《邯郸冬至夜思家》 唐·白居易 邯郸驿里逢冬至，抱膝灯前影伴身 想得家中夜深坐，还应说着远行人 冬至大如年 中|国|传|统|二|十|四|节|气 三候水泉动 二候麋角解 一候蚯蚓结 古风 【完】 编辑|刘芸嘉 初审|薛鸿艳 终审|张铁丽 中|国|传|统|二|十|四|节|气。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。 张强投资房产的念头来自朋友的启发。今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。 下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。 寻找机会 张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。早年，他与大多数上班族一样，利用闲钱在环京地区投资了几套房产，也赚了一些钱。近年来，随着市场波动，除北京的自住房外，他已陆续清空了环京的投资房产。 尽管张强入手较早，但由于错过最佳出售时机，赚得并不多，他用这些钱提前还清了自住房的贷款，余下的一部分资金，他希望找到一个收益稳定的投资渠道。 张强说，他想过投资股市，但因为不懂，没有贸然进入；这几年基金波动也大，本金可能损失掉；银行理财和定存虽然稳，但收益太低，抵不过通胀。
E | 今年5月，朋友让他陪着看房。7月，朋友全款买下了一套20年房龄的小一居，挂牌价130多万元，最终含税成交价约120万元。
F | 这套房距地铁站约1公里，有两条地铁交汇，周边配套齐全。一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。 朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。手中200万元闲钱足够操作一单。 由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。 8月，张强开始认真研究投资房产。选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。
G | 接下来要解决的就是价格问题。 张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。 10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。
H | 中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。 这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。 张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。中介了解他的需求后，又推荐了几套房源，约定周末集中看房，合适就约房东谈价。
I | 抓住机会 看了两个月房，张强发现，“捡漏”的买家不少，不仅有个人，还有机构投资者。曾有一套房源的底价极具吸引力，他本打算再多看几套对比，结果第二天就被别人抢先拿下。 他总结，小户型买家主要有两类：一是尚未结婚的年轻人，希望在能力范围内拥有一套属于自己的房子；二是像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。
J | 张强偏好小户型，正是看中其租金回报率更高。以他正在看的房为例，租金收益率约4%。而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。 在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。 张强也体会到，一分价钱一分货。好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。
K | 照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。
L | 上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。
M | 排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。
N | 显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。
o | 但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。
p | 上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。
q | 不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。
r | 买房逻辑变了 过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。 在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。 将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。 上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。
s | 两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。 该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。 以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。 与投资回报率相比，内部收益率从现金流角度出发，计算方式更为复杂。除了资金成本外，还需考虑投资年限。以张强计划投资的房产为例，在房价保持不变的情况下，如果持有10年，内部收益率约为3.9%；若持有20年，内部收益率可达约4.5%。 （应受访者要求，张强为化名）。
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Published on:01:15:47
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