命中注定我爱你
投资房产，他们全款买房为收租_我的网站
一 | 1937年的红军，说一句“穷得揭不开锅”都算客气了，那时期是真正意义上的财政赤字。 就在这当口，一笔“天降横财”从法国寄到了上海——整整80万美金，折算成其他货币，直接超过了100万，这是共产国际给陕北的救命钱。
二 | 但问题也立刻来了：钱在上海，延安在陕北，中间横着的不是路，是蒋介石布下的天罗地网，层层封锁、道道哨卡，明里暗里全是眼睛。这钱怎么运？谁敢运？ 01神秘的“铁算盘” 当时组织把这道送命题交给了一个“专业对口”的人——毛泽民，也就是毛主席的二弟。 10月中旬，张强看中了北京三环内的一套小一居室。
三 | 与中介沟通后，他觉得价格合适，可以考虑入手。
四 | 房子的挂牌价约150万元，中介告诉他，业主急于套现，如果付款条件合适，预计120万元至130万元即可成交，具体需与业主谈。 他更重要的身份，是党内公认的“铁算盘”。
五 | 张强的首套自住房位于五环外，按照北京的限购政策，他仍拥有一个五环内的购房资格。他小时候就跟着父亲毛贻昌学记账、算收支，别人玩泥巴，他算铜板；别人看热闹，他盯流水。
六 | 这次购入第二套住房，他并非为了资产升值，更多是从租金收益角度考虑。 1931年中华苏维埃共和国刚成立，国家银行连门牌都没挂好，行长人选却先定下来了——毛泽民。
七 | 结果这位行长上任两个月，把银行从无到有盘活了，账目清楚、发行顺畅，连印钞机都安排得明明白白。他认为，对自己这个上班族而言，拥有工资之外的被动收入，是未来的重要保障。 张强投资房产的念头来自朋友的启发。 长征那会儿，更是把“国家财政”挑在肩上走。160多副扁担，挑着黄金、白银、银元、纸币，外加一台印钞机，一路翻山越岭，硬生生走到陕北。今年7月，他的朋友以120万元的总价，在一个双地铁小区买入一套小户型，每月租金约4000元，这让许多朋友羡慕。张强说，这样的机会并非随处可见，需要主动寻找。
八 | 下半年以来，一位从事私募投资的人士也开始在一线城市核心区物色总价低、出租率高、租金收益稳定的住宅，在他看来，当前仍有好的投资机会，但稍纵即逝。 战士们给这支队伍起了个外号，叫“扁担上的国家银行”。 寻找机会 张强是一名工程师，工作和收入相对稳定。这不是比喻，是实打实的财政部随军转移。 所以，这次80万美金的任务，看着凶险，其实是专业对口。毛泽民接手后，没有豪言壮语，只有一套极其冷静的想法：拆分、转账、换汇、隐蔽流转，能绕的绕，能藏的藏。 02运钱大计 钱在上海，但真正的难题，从来不是“有没有钱”，而是“怎么花、怎么动、怎么不被盯上”。早年，他与大多数上班族一样，利用闲钱在环京地区投资了几套房产，也赚了一些钱。毛泽民心里清楚，在这个十里洋场，最危险的不是没身份，而是身份不够体面。
九 | 近年来，随着市场波动，除北京的自住房外，他已陆续清空了环京的投资房产。 于是，他没有第一时间去找船、找车、找地下党，而是先在上海“闲逛”了好几天，最后把目光锁定在外滩的金融俱乐部。 那地方，说白了就是当年的“高端金融会所”，银行家、洋行经理、买办、富商天天泡在里头，喝的是洋酒，聊的是汇率和航运。 尽管张强入手较早，但由于错过最佳出售时机，赚得并不多，他用这些钱提前还清了自住房的贷款，余下的一部分资金，他希望找到一个收益稳定的投资渠道。 毛泽民给自己换了一身行头，西装笔挺，皮鞋锃亮，往那一站，谁看了都觉得：这人不像搞革命的，更像搞钱的。 他进去之后也不急着谈正事，先喝酒、寒暄、聊行情，话不多，但句句在点上。别人聊利润，他能顺着往下接；别人聊风险，他能顺手补一刀。
十 | 几次下来，在圈子里慢慢有了印象：这位先生不显山不露水，但脑子清楚，是个“靠谱的生意人”。
十一 | 张强说，他想过投资股市，但因为不懂，没有贸然进入；这几年基金波动也大，本金可能损失掉；银行理财和定存虽然稳，但收益太低，抵不过通胀。
十二 | 几个月混下来，关系一条条搭起来了，毛泽民甚至拿到了几家外国商社的签字说明。 今年5月，朋友让他陪着看房。 这个东西看着不起眼，却是护身符——有了它，他用美金买货、做账、走交易流程，都合情合理。外人一看，只会以为这是在替洋行办事的中国买办，谁也不会往“革命经费”上想。7月，朋友全款买下了一套20年房龄的小一居，挂牌价130多万元，最终含税成交价约120万元。
十三 | 更绝的是，他把家庭也一起“搬”进了上海。
十四 | 这套房距地铁站约1公里，有两条地铁交汇，周边配套齐全。妻子钱希均随后到位，摇身一变成了“老板娘”，夫妻俩在十里洋场正式“落户”。一居室月租超过4000元，装修好一点可达4500元，每年租金收入约5万元。
十五 | 表面上，他们经营的是纸张生意，进出账目清清楚楚，生意往来频繁；暗地里，却悄悄搭起了一张资金转运网，把钱一层层往安全方向挪。
十六 | 03一生未解之谜 钱一到延安，蒋介石那边就炸了锅。80万美金，不是毛毛雨，是能买炮、买粮、养部队的“救命钱”。 朋友的买房经历启发了张强，与其让钱躺在银行，不如全款买套房收租。手中200万元闲钱足够操作一单。 更要命的是，这笔钱像凭空蒸发了一样——从上海遁入了迷雾，从国民党的视线里彻底消失。 由于当前市场并未完全企稳，盲目投资仍有风险，寻找投资标的物需要聚焦房价波动较小的区域或小区，或者成交价足够抵御未来市场波动带来的风险；操作层面更适宜于像张强这样有闲置资金不需要加杠杆的群体。 8月，张强开始认真研究投资房产。
十七 | 蒋介石一拍桌子，下了死命令：查！往死里查！ 查了几年，账没问题、人没问题、路也没问题。
十八 | 上海滩该赚钱的还在赚钱，该倒闭的照样倒闭。那笔钱，像一阵风，吹过了，却抓不住影子。这事儿慢慢就成了蒋介石心里的一根刺——不疼不痒，但一碰就难受。 据说蒋介石晚年在台湾，还念叨过这事。选区上，他限定在五环内；配套上，两公里范围内有地铁，生活便利。
十九 | 1938年，毛泽民被派往新疆从事统战工作，化名“周彬”。那是一片政治气候极不稳定的地方，新疆军阀盛世才一开始亲苏亲共，后来风向一变，立刻翻脸。 1942年，毛泽民被捕入狱。初步锁定几个交通方便的商圈后接着选的是小区，次新房价格偏高，预算吃紧，只能选老破小。两居室和一居室租金差距不大，但总价差距大，因此他首选小户型一居。接下来要解决的就是价格问题。 张强的理想标的是“总价越低越好，租金越高越好”。敌人对他严刑拷打，逼他交代党的组织和经费的藏匿之处。但这种房源极少，需要抱着捡漏的心态去找。两个月里，他陆续看了多套房，但符合预期的寥寥无几。 10月15日，他在中介网站看到一套挂牌150万元的一居室，立即联系中介。 他什么都没说。
| 算盘能算账，骨头却更硬。 最终，毛泽民被秘密杀害，年仅47岁。中介称，同户型近期成交价约130万元，如果付款条件好，或许可以谈到120万元。 这套房位置更靠近核心区，面积略小，房龄超40年，但租金较高。如果以120万元成交，年化租金收益率可达约4%。他没等到解放战争的胜利，也没看到新中国成立的那一天。 张强说，想要在茫茫房源中找到合适的房子，个人效率太低，得依赖中介。中介了解他的需求后，又推荐了几套房源，约定周末集中看房，合适就约房东谈价。 抓住机会 看了两个月房，张强发现，“捡漏”的买家不少，不仅有个人，还有机构投资者。 但那笔钱、那套金融战的智慧，却实实在在撑起了一段最艰难的岁月。曾有一套房源的底价极具吸引力，他本打算再多看几套对比，结果第二天就被别人抢先拿下。 他总结，小户型买家主要有两类：一是尚未结婚的年轻人，希望在能力范围内拥有一套属于自己的房子；二是像他一样追求长期稳定租金回报的投资者。
| 张强偏好小户型，正是看中其租金回报率更高。 返回，查看更多。以他正在看的房为例，租金收益率约4%。而同小区两居室因总价高、租金差距不大，收益率普遍低一个百分点。 在这种情况下，只要总价足够低，小户型比大户型更抢手。一家大型中介的门店负责人告诉经济观察报，在他所在的片区，近期70平方米以下房源的成交占比超六成，而90平方米以上房源的成交占比仅一成左右。 张强也体会到，一分价钱一分货。好房不便宜，便宜的房多半有瑕疵。照片里看着不错，实地一看可能装修老旧、采光差；要么户型较差，实用性不强。这些房源在租赁市场普遍不受欢迎。 上述中介门店负责人称，低价房源通常有两种情况，要么业主急售，要求短期内全款；要么房子本身存在硬伤，如采光差、户型不佳、漏水，或交易税费高、需补缴土地出让金等。排除这两种情况，多数业主不愿意降价出售优质房源。
| 显然，急需用钱的业主最适合张强这类投资者。但在整个二手房市场，此类卖家比例不高，而且老破小房源普遍瑕疵较多，投资意义上的“高性价比”房源十分稀缺，需要足够多的耐心。 上述私募投资人士称，过去由于住宅收益率低，机构投资者更青睐写字楼。
| 一方面写字楼租金高，回报率更优；另一方面，商办物业只要运营得当，也能带来可观的资产增值收益。不过，近两年情况发生了变化，商办市场冷清，租金一降再降；而住宅租金收益率因房价下降有所提升，开始吸引机构关注，但目前机构多处于前期摸底阶段，尚未形成实质性投资动作。 买房逻辑变了 过去，张强投资房产主要依靠房价上行赚取增值差价，但如今，他更看重的是租金收益。
| 张强说，与年化租金收益率相比，他更在意的是每月带来的4000元租金收入。作为普通打工族，张强对年化收益率的要求没有那么严格和执着。
| 他更远的考虑是，即便未来遇到裁员等突发情况，每月4000元的租金收入也能为生活提供更多保障。 在他看来，这一轮房地产洗牌后，随着房价逐步回稳，靠房价上涨赚取差价的时代已经过去，现在是出租率高、租金高的房子具备投资价值。 将100多万元存入银行定期存款或保本理财产品，带来的收入有限，而且从长远来看也难以抵御通胀影响。相比之下，投资一线城市核心区域的房产，不仅能带来持续稳定的租金收入，还具备一定的保值增值功能。 上述私募投资人士表示，普通投资者计算回报率往往比较粗略；专业或机构投资者的测算模型更为复杂，通常采用投资回报率与内部收益率（IRR）两种方式作为投资标准。
| 两种标准的出发点不同，投资逻辑也各有差异。 该人士告诉经济观察报，专业投资者会将物业费、交易税费、取暖费、维修费、空置损失等成本全部计入。其中，偶发性成本按一定比例纳入计算，例如维修成本通常为年租金的10%左右，空置损失约为年租金的5%。如果购房资金来自贷款，还需将资金成本计入。 以张强计划投资的房产为例，每年的物业费、取暖费、维修费及空置损失合计约3000元，需要从租金收益中扣除；按照“满五唯一”政策，契税约为1.2万元，也应计入购房成本。
| 经测算，专业机构计算的投资回报率约为3.9%，比张强个人计算的少0.3个百分点。 与投资回报率相比，内部收益率从现金流角度出发，计算方式更为复杂。除了资金成本外，还需考虑投资年限。以张强计划投资的房产为例，在房价保持不变的情况下，如果持有10年，内部收益率约为3.9%；若持有20年，内部收益率可达约4.5%。 （应受访者要求，张强为化名）。
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Published on:05:37:14